先算能贷多少，再去看房
在德国买房，顺序和很多人习惯的相反。
德国的购房合同必须经过公证员签署才生效，而公证当天就产生付款义务。融资还没落实就去签，风险完全在买方这一侧。所以第一步不是看房，是把可用的自有资金、月供承受力和可贷额度算清楚，拿到一份融资确认。
这样做还有个好处：知道自己在什么价格区间里，看房时不会浪费时间，谈价时也有底气——手上有融资确认的买家，在卖方眼里和还没开始问银行的买家不是一回事。
卡住在德华人的通常不是利率
利率当然重要。同一份材料递给不同银行，报价可以差出可观的一截，而 0,3% 的差别在二十年、几十万欧的贷款上累积成几万欧。这一步值得多比几家，而不是默认接受开户行的第一个报价。
但真正让在德华人卡住的，往往是另外三件事：
自有资金要准备多少。 购房附加费用——不动产取得税、公证费、土地登记费、中介费——通常占房价的 9% 到 15%，这部分银行不贷，得自己出。在此之上多数银行还希望您再自付房价的 10% 到 20%。
从中国汇来的首付怎么交代。 父母汇来的钱，银行会要求说明来源。这是德国反洗钱法下的常规要求，但材料不齐会直接卡住审批，而且往往赶不上购房合同的时间表。什么样的证明银行认，提前问清楚比事后补要容易得多。
居留身份怎么影响审批。 会被纳入评估，但不是一票否决。不同银行对蓝卡、工作居留的接受度差别不小——知道哪几家对您这类情况更友好，比挨家碰运气省时间。
有一条规定让长期锁定没那么可怕
签贷款时最重要的决定不是利率高低，是固定利率锁几年。
这里有一条德国法律规定值得记住：固定利率贷款满 10 年之后，借款人有权以六个月的通知期提前解约，不需要支付提前还款违约金。
所以锁 20 年并不等于把自己捆死 20 年。利率明显下行，您十年后可以解约转贷；利率上行，您继续享受当初锁定的低利率。这条规则让长期锁定几乎变成单向的保护，实际风险比表面上小很多。
自住并打算长期持有的家庭，锁 15 到 20 年通常比较稳妥。
别忘了十年后还有一场
固定利率期结束时，剩余的贷款要重新安排。这一步能省下的钱，经常比当初买房时砍价还多。
但多数人就直接接受原银行寄来的续期报价了——过了十几年，当初办贷款的人早就联系不上，重新比价听起来又麻烦。合同放在我们这里，到期前一年我们会主动提醒，那时候再比一次价，通常很值。